La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) grava la subida de valor del suelo urbano cuando se transmite un inmueble: venta, herencia o donación. Desde noviembre de 2021 hay dos formas de calcularla y el contribuyente puede elegir la más baja; y si no ha habido ganancia, no se paga.
Quién la paga
- Venta: el vendedor (transmitente). Si el vendedor no reside en España, el obligado es el comprador como sustituto.
- Herencia o donación: quien recibe el inmueble (heredero o donatario).
Método 1: objetivo (por coeficientes)
Base imponible = valor catastral del suelo (aparece en el recibo del IBI) × coeficiente según los años transcurridos desde la compra. Los coeficientes máximos los fija el Estado cada año y cada ayuntamiento puede aprobar otros más bajos; los que aplica tu municipio aparecen en su ficha de esta web. Cuota = base × tipo de gravamen del ayuntamiento (máximo 30 %).
Método 2: real (por diferencia de precios)
Incremento real = precio de venta − precio de compra (según las escrituras, sin descontar gastos ni actualizar por inflación). A ese incremento se le aplica la proporción que representa el suelo sobre el valor catastral total en la fecha de la venta. Cuota = ese importe × tipo de gravamen.
Ejemplo comparado
Piso comprado hace 8 años por 150.000 € y vendido por 170.000 €. Valor catastral total 80.000 €, del que el suelo es 32.000 € (40 %). Tipo municipal del 25 %. Coeficiente municipal para 8 años: supongamos 0,10.
- Objetivo: 32.000 × 0,10 = 3.200 € de base → 3.200 × 25 % = 800 €.
- Real: (170.000 − 150.000) × 40 % = 8.000 € de base → 8.000 × 25 % = 2.000 €.
Se paga por el método objetivo (800 €). Si el piso se hubiera vendido por 155.000 €, la base real sería 2.000 € y la cuota 500 €: entonces convendría el método real. Y si se vende por menos de lo que costó, no hay impuesto.
Cuándo no se paga
- No hay incremento de valor: el precio de venta es igual o inferior al de compra. Hay que acreditarlo con las escrituras de compra y venta (o los valores declarados en el Impuesto de Sucesiones/Donaciones).
- Transmisiones entre cónyuges o a favor de los hijos por sentencia de nulidad, separación o divorcio, y aportaciones a la sociedad conyugal.
- Suelo rústico: el impuesto solo afecta a terrenos urbanos.
- Periodos inferiores a un año: se prorratea por meses completos, pero sí se paga si hay incremento.
Plazos para declarar
- Ventas y donaciones: 30 días hábiles desde la escritura.
- Herencias: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si se pide antes de que venza el plazo.
Muchos ayuntamientos funcionan por autoliquidación: calculas y pagas tú. Si después detectas que pagaste de más (por ejemplo, no comparaste los dos métodos), puedes pedir la rectificación de la autoliquidación y la devolución dentro de los cuatro años siguientes.
Bonificaciones
La más relevante es la de herencias de la vivienda habitual a favor de descendientes, ascendientes o cónyuge: hasta el 95 % si el ayuntamiento la tiene aprobada. Consulta la guía de bonificaciones.
Comparar tipos de plusvalía por municipio →
Información orientativa. Esta guía resume la normativa estatal (Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, RDL 2/2004, y Ley General Tributaria) con fines divulgativos. No es asesoramiento fiscal ni jurídico: cada ayuntamiento aplica su propia ordenanza y tu caso puede tener particularidades. Antes de actuar, consulta la ordenanza vigente de tu municipio o a un profesional.
Fuentes: RDL 2/2004 (TRLHL), arts. 104 a 110 (redacción dada por el RDL 26/2021); Ley 58/2003 General Tributaria. Datos por municipio: Ministerio de Hacienda (SGFAL), «Impuestos municipales 2025», tal y como los declaran los ayuntamientos.