Al vender, heredar o recibir en donación un inmueble urbano, puede corresponder la plusvalía municipal (IIVTNU). Este impuesto se refiere al posible aumento de valor del terreno, no de la construcción. La ley prevé un cálculo por coeficientes y permite acreditar una ganancia real menor para usar esa base. Si acreditas que no hubo aumento, la operación no está sujeta, pero debes declararla y aportar los documentos exigidos en plazo (arts. 104.5 y 107.5 del TRLRHL).
Quién la paga
- Venta: el transmitente. Cuando el contribuyente sea una persona física no residente en España, el adquirente puede ser sujeto pasivo sustituto en los términos del art. 106.2.
- Herencia o donación: quien recibe el inmueble (heredero o donatario).
Método 1: objetivo (por coeficientes)
Con carácter general, la base objetiva resulta del valor catastral del suelo en la fecha del devengo multiplicado por el coeficiente del periodo de generación aprobado en la ordenanza, sin superar el máximo legal vigente en esa fecha. En periodos inferiores a un año, el coeficiente anual se prorratea por meses completos, sin contar fracciones (art. 107.4). Hay reglas específicas para adquisiciones anteriores. La cuota es la base por el tipo municipal, que no puede exceder el 30 %. El RDL 29/2026 prevé nuevos coeficientes máximos con efectos desde el 1 de diciembre de 2026: comprueba su vigencia en la fecha de transmisión; si un coeficiente de la ordenanza supera el máximo legal aplicable, se aplica directamente este último. La ficha de esta web es orientativa y los coeficientes pueden cambiar.
Método 2: real (por diferencia de precios)
Si acreditas que el incremento real del terreno es inferior a la base objetiva, esa cifra inferior será la base imponible (art. 107.5). Para comparar adquisición y transmisión se toman los valores fijados conforme al art. 104.5: el mayor entre el declarado en el título y el comprobado por la Administración, sin sumar gastos ni tributos; en adquisiciones o transmisiones lucrativas se usa el valor declarado en sucesiones y donaciones en lugar del declarado en el título. Cuando se transmite suelo y construcción, se aplica la proporción del valor catastral del suelo sobre el total en la fecha del devengo.
Ejemplo comparado
Ejemplo hipotético, sujeto a la ordenanza vigente: piso comprado hace 8 años por 150.000 € y vendido por 170.000 €, sin valores administrativos superiores. Valor catastral total 80.000 €, del que el suelo es 32.000 € (40 %). Tipo municipal del 25 %. Supongamos un coeficiente municipal válido de 0,10 para ese periodo.
- Objetivo: 32.000 × 0,10 = 3.200 € de base → 3.200 × 25 % = 800 €.
- Real: (170.000 − 150.000) × 40 % = 8.000 € de base → 8.000 × 25 % = 2.000 €.
En este ejemplo la base objetiva (3.200 €) es menor. Si el precio de transmisión fuera 155.000 €, el incremento del terreno sería 2.000 € y se podría acreditar esa base inferior. Si no hubiera incremento conforme al art. 104.5, se declararía la transmisión con la documentación exigida para justificar la no sujeción; no basta con comparar de forma aislada dos precios.
Cuándo no se paga
- No hay incremento de valor del terreno según las reglas del art. 104.5: se declara y se aportan los títulos de adquisición y transmisión, sin perjuicio de la comprobación administrativa.
- Los supuestos familiares concretos de no sujeción recogidos en el art. 104.3, con sus requisitos; no toda transmisión entre familiares está excluida.
- Suelo rústico: el impuesto solo afecta a terrenos urbanos.
Plazos para declarar
- Ventas y donaciones: 30 días hábiles desde la fecha de transmisión (devengo).
- Herencias: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año a solicitud del sujeto pasivo (art. 110.2.b); consulta cómo tramitar la prórroga ante el ayuntamiento.
La ordenanza puede establecer autoliquidación. Si presentaste una y detectas un perjuicio, consulta la rectificación del art. 120.3 de la Ley General Tributaria y el cómputo concreto de la prescripción de sus arts. 66 y 67. Si el ayuntamiento dictó liquidación, la vía y el plazo de impugnación son distintos.
Bonificaciones
La ordenanza puede establecer una bonificación de hasta el 95 % en transmisiones lucrativas por causa de muerte a favor de descendientes y adoptados, ascendientes y adoptantes, y cónyuge, en los términos del art. 108.4. La ley no la limita a la vivienda habitual, pero la ordenanza puede fijar condiciones sobre el inmueble. Compruébalas en la guía de bonificaciones.
Comparar tipos de plusvalía por municipio →
Información orientativa. Esta guía resume la normativa estatal (Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, RDL 2/2004, y Ley General Tributaria) con fines divulgativos. No es asesoramiento fiscal ni jurídico: cada ayuntamiento aplica su propia ordenanza y tu caso puede tener particularidades. La consulta de datos municipales de este sitio no incluye País Vasco ni Navarra, que tienen regímenes forales propios. Antes de actuar, consulta la ordenanza vigente de tu municipio o a un profesional.
Fuentes: RDL 2/2004, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, arts. 104 a 110, texto consolidado consultado el 12/10/2026; RDL 29/2026, art. 10 (efectos previstos desde 01/12/2026); Ley 58/2003, General Tributaria. Datos por municipio: Ministerio de Hacienda (SGFAL), Consulta de información impositiva municipal, ejercicios 2015 a 2026, tal y como los declaran los ayuntamientos. La explicación y los ejemplos numéricos son de Tributos Municipales; los ejemplos son hipotéticos salvo que se cite un municipio y su fuente. Texto revisado el 12 de octubre de 2026; ajustes de redacción el 14 de octubre de 2026, sin nueva revisión de cifras o normativa.